السعودية: 2008 عام التمويل العقاري

<HR style="COLOR: #d1d1e1" SIZE=1>


وتشهد السعودية حالياً تطورات جديدة فيما يتعلق بقضية الإسكان من جهة، والقطاع العقاري من جهة أخرى، حيث تحركت جهات في القطاعين العام والخاص لطرح بيئة مناسبة يكون من خلالها توفير مساكن لكافة شرائح المجتمع بعد ما سجلت الفجوة بين العرض والطلب اكبر توسعاتها. حيث تحتاج السعودية حسب الخطة الثامنة للتنمية إلى نحو 200 ألف وحدة سكنية بتكلفة تصل إلى 100 مليار ريال (26.6 مليار دولار).

ولعلاج هذه الفجوة أعلنت الحكومة سعيها لتحويل موارد مالية لمعالجة قضية الاسكان. إذ زادت دعمها لصندوق التنمية العقارية من خلال ضخ ما يقارب 25 مليار ريال (6.6 مليار دولار)، من خلال الميزانية العامة للدولة التي أعلنت الاثنين الماضي. في حين طرح في وقت سابق مؤسسة معاشات التقاعد برنامجا لشراء المساكن، إضافة إلى اعلان عدد من شركات التمويل العقاري دخوله هذا المعترك. حيث تم إشهار ما يقارب 6 شركات تمويل عقاري باستثمارات تتجاوز 7 مليارات ريال (1.8 مليار دولار).

ويتوقع ان تعلن السعودية خلال الفترة المقبلة نظام الرهن العقاري الجديد، وذلك بعد الانتهاء من كافة تفاصيل لائحة الرهن العقاري، والذي يناقش حالياً في هيئة الخبراء التابعة لمجلس الوزارة، إذ كشفت مصادر لـ «الشرق الأوسط» أنه في مراحله الأخيرة، مما سيساعد كثيرا على حل مشكلات التمويل العقاري بشكل كبير.

الوضع الحالي: يشير عبد اللطيف الشلاش العضو المنتدب للشركة السعودية لتمويل المساكن «سهل» الى ان التمويل الإسكاني من خلال البنوك المحلية ما زال ضعيفاً، مقارنة مع النمو الهائل للطلب على المساكن والقطاع العقاري بشكل عام، مشيراً إلى إن الوضع بحاجة إلى توجه كبير لزيادة قنوات التمويل الإسكاني لسد الفجوة المتزايدة في الاتساع.

وبين الشلاش أن حجم متوسط العرض السنوي بين عامي 2005 و2010 يبلغ 95.3 ألف وحدة سكنية، في حين يبلغ العرض الكلي 571.78 ألف وحدة سكنية.

وأبان الشلاش الذي أعلن الأسبوع الماضي عن تدشين نشاط شركته التي يدخل البنك الدولي من خلال ذراعه الاستثماري مؤسسة التمويل الدولية شريكا، أن حجم متوسط الطلب السنوي على الوحدات السكنية يبلغ نحو 80.1 ألف وحدة سكنية فيما الطلب الكلي 1.08 مليون وحدة سكنية.

وأوضح وجود فجوة في السوق بين العرض والطلب، تقدر بـ 84.807 ألف وحدة سكنية سنويا، فيما تبلغ الفجوة الكلية نحو 508.84 ألف وحدة سكنية.

وأشار إلى أن هناك فرصة حقيقية للمشاركة في تلبية احتياجات السوق وتقليص الفجوة بين العرض والطلب، من خلال تمويل المنتجات الإسكانية.

من جهة أخرى ذكرت دراسة عقارية أعدها إبراهيم العساف نائب الرئيس التنفيذي في شركة الأولى للتطوير حديثة حصلت «الشرق الأوسط» على نسخة منها إنه يوجد في السعودية 11 بنكاً تمارس الأعمال المصرفية وتهتم البنوك بالتمويل العقاري كأحد الأنشطة التمويلية التي تقدم للعملاء، غير أنه في الآونة الأخيرة بدأ ظهور اهتمام كبير في تقديم التمويل العقاري من حيث زيادة حجم التسهيلات الممنوحة وتسهيل إجراءات وشروط منح التمويل.

وتبين الدراسة ان البنوك السعودية تقدم التمويل العقاري اما من خلال صيغ تمويل إسلامية، أو من خلال قرض عقاري بضمان، وتتراوح نسب الأرباح التي تجنيها البنوك من جراء التمويل العقاري ما بين 5 في المائة و8 في المائة، بينما تصل فترات السداد إلى 20 سنة.

وذكرت الدراسة ان البنوك السعودية عمدت منذ عام 1999 للتوسع فى منح القروض بغرض التمويل العقاري، فمن خلال البيانات الصادرة عن مؤسسة النقد في التقرير السنوي رقم 42 لعام 2006، ارتفعت قيمة القروض الممنوحة للافراد بغرض التمويل العقاري من 3.3 مليار ريال (880 مليون دولار) عام 2001 إلى 4.5 مليار ريال (1.2 مليار دولار) عام 2002.

وأشارت الدراسة إلى أن هذه الأرقام ارتفعت إلى 5.2 مليار ريال (1.3 مليار دولار) عام 2003. وقدمت البنوك نحو 8.9 مليار ريال (2.3 مليار دولار) عام 2004، وزادت القروض بنسبة كبيرة بلغت 55.4 في المائة عام 2005. حيث ارتفعت إلى 13.7 مليار ريال (3.6 مليار دولار) بزيادة مقدارها 4.8 مليار ريال (1.2 مليار دولار) عن العام السابق له مما يعكس مدى نمو الطلب على التمويل العقاري في السوق السعودي خاصة خلال العامين الأخيرين اللذي ارتفع فيهما التمويل بنسبة كبيرة.

وفي هذا القطاع يتحدث احمد الراجحي رئيس اللجنة الصناعية في غرفة الرياض رئيس مجلس إدارة تضامن شركتي «تعمير» و«الأرض» ان السوق العقاري في السعودية بشكل خاص وفي الخليج بشكل عام، لا يزال في بداية الطفرة العقارية. ويستند الراجحي في تقديراته الى وجود حاجة فعلية وليست وهمية لمختلف المنتجات العقارية، ومنها: المساكن والمكاتب، بالإضافة إلى المجمعات السكنية، مشيراً إلى وجود شح كبير في كل مضمار من مضامير السوق العقاري، مؤكداً ان كل سوق متعلق بالطلب، والطلب يزداد بين فترة وأخرى.

وأبان الراجحي أن سوق التمويل العقاري لا يزال متأخرا عن الطفرة التي يعيشها قطاع التطوير العقاري، مفيدا انه عندما يعمل الشاب بعد تخرجه من الجامعة بعد سنة أو سنتين، يستطيع ان يتملك مسكنا، بطرق مسهلة بتمويل مبسط، بدلاً من ضياع تسديد إيجارات لمدة 5 إلى 10 سنوات، والتي تعتبر من عمر الإنسان، وبالتالي فإن الإيجار يضيع بعكس التملك الذي يدفع فيه الفرد لتملك اصل.

وعن محاولات البنوك أشار الراجحي إلى انها محاولات تعتبر منطقية في ظل غياب الضمان الذي يحقق للمصارف وشركات التمويل استرداد أموالها، إذ أن البنوك هي شركات مساهمة، تضم مساهمين يطالبون بدورهم بحقوقهم، معيدا المطالبة المستمرة بتوفير آلية عمل تساعد البنوك على ضمان حقوقها، خاصة ان الأموال والقروض تعتبر قروضا طويلة الأجل.

وذكرت دراسة الشركة الأولى ان عدد المساكن التي تم إنجازها ويجري تنفيذها خلال خطة التنمية السابعة 2000-2004 بلغ نحو 300 ألف وحدة سكنية، موّل ونفّذ القطاع الخاص منها نحو 240 ألف وحدة، في حين موّل صندوق التنمية العقارية الباقي وقدره 60 ألف وحدة سكنية. كما أصدرت وزارة الشؤون البلدية والقروية خلال خطة التنمية السابعة نحو 150 ألف رخصة بناء لإقامة مساكن خاصة واستثمارية.

وأشارت الدراسة إلى ان القطاع الخاص مول 75 في المائة من إجمالي عدد المساكن في السعودية البالغ نحو 3.99 مليون مسكن، في حين تولى صندوق التنمية العقارية تمويل 610 آلاف مسكن، بالإضافة إلى 24.5 ألف وحدة سكنية وفرتها الدولة في إطار برنامج الإسكان العام العاجل. ومنحت الدولة 1.5 مليون قطعة أرض سكنية للمواطنين، كما وفرت بعض الجهات الحكومية الأخرى 250 ألف وحدة سكنية لإسكان موظفيها.

ويعود الشلاش ليبين وجود حاجة لإنتاج وحدات سكنية بكميات كبيرة ومتنوعة لاغتنام الفرصة الاستثمارية المتمثلة بالفجوة الكبيرة والمتزايدة بين المعروض والمطلوب من الوحدات الإسكانية، كعلاج لضعف قدرات المواطنين الشرائية الناتجة عن شح آليات التمويل الإسكاني في السعودية لتمكينهم من تحويل الحاجة إلى طلب. معوقات ومشاكل التمويل العقاري: حسب دراسة شركة الأولى للتطوير توجد عدة عوائق تواجه قطاع التمويل العقاري من أهمها غياب الإجراءات وقصور الأنظمة واللذان يعتبران عائقين كبيرين أمام التمويل العقاري، وجود قضايا قانونية تنحصر فى غياب الإجراءات الواضحة الضابطة لحقوق اطراف العلاقة التمويلية. وتتضمن المعوقات بحسب الدراسة عدم توفر الجهة الرقابية المناسبة للشركات العاملة فى التمويل العقاري حيث يمكن ان تخضع الشركة لمظلة رقابية غير مؤسسة النقد مما قد يعرقل سرعة اعمالها في حين يجب ان تخضع لرقابة مؤسسة النقد لتتوفر لها القدرة على التمويل ومصداقية وشفافية المؤسسات المالية وتسهيل التعاون مع البنوك.

وتضيف الدراسة ان من معوقات ومشاكل التمويل العقاري عدم صدور نظام الرهن العقاري الذي يعد احد ابرز عناصر منظومة التمويل العقاري.

وذكرت أن قصور دور مؤسسات التمويل القائمة خاصة البنوك وعدم تفاعلها في تمويل النشاط العقاري يعود لقصور لديها أو للوائح والأنظمة المتبعة، عدم وجود آليات تمويل مبتكرة لدى المؤسسات التمويلية تناسب شرائح الدخل المنخفض وهم الغالبية العظمى التي تحتاج إلى تمويل لشراء مسكن.

ما الذي يحتاجه سوق التمويل العقاري؟

مع ازدياد المشاريع العقارية في السعودية، فإن إدارة وتشغيل وتسويق هذه المشاريع تتطلب توفر جهات تمويلية ضخمة لا تستطيع جهة واحدة بمفردها مواجهتها، الأمر الذي يتطلب وجود جهات تمويل وأوعية تمويلية ذات ملاءة مالية كبيرة مع توفير آليات تمويل طويلة الأجل بضمانات مأمونة. ويشكل ذلك عصب تطوير القطاع العقاري في المستقبل القريب والبعيد وفي الوقت نفسه ضرورة سن التشريعات وتفعيل الأنظمة التي تساعد على تهيئة المناخ المناسب لعمل منظومة التمويل العقاري مما يساعد على تيسير حصول شريحة كبيرة من أفراد المجتمع على التمويل اللازم.

وفي الوقت الراهن، يتم تقديم خدمات التمويل العقاري من خلال بعض البنوك التجارية وصندوق التنمية العقارية، وبعض الشركات الأخرى متخصصة وتعمل في مجال العقار، ولكن لا توجد شركات متخصصة في مجال التمويل العقاري. وقد أشارت الدراسة إلى أن عددا كبيرا من المستثمرين العقاريين يشيرون إلى حاجة السوق العقاري بالبلاد لوجود نظام للتمويل العقاري من خلال إنشاء شركات تمويل عقارية، تتولى تيسير حصول المواطن على عقار مناسب بسعر وأجل مناسبين في ظل حاجة السوق الحالية والمستقبلية للمساكن بشكل كبير. وتستند في ذلك لمحدودية التمويل العقاري للبنوك وصغر حجم نشاطها إضافة إلى عدم نضج السوق العقاري وآليات التمويل فيه.

وبين الشلاش العضو المنتدب لشركة السعودية لتمويل المساكن أن الأخذ بالأصل السكني الذي سيمول من شركة التمويل بعين الاعتبار للموافقة على التمويل من عدمه.

إذ يشير إلى أنه يجب أن يكون الأصل متعاظما لا متهالك القيمة بمرور الزمن لضمان سداد الأقساط دون تردد، موضحا أن المنازل المتهالكة تجعل الكثير من الأفراد يتنصلون من سداد الأقساط، خصوصا إذا كان التهالك كبيرا بما يجعل قيمة المنزل أكثر بكثير من الالتزامات المالية المترتبة على المستفيد من التمويل.

وأكد الشلاش على ضرورة التحول للتطوير المؤسسي القادر على تطوير وحدات سكنية عالية الجودة متعاظمة القيمة تصلح كضمانات للتمويل الإسكاني طويل الأجل، مشددا على انه يجب على الشركات التفكير في التعاون مع الأفراد مطوري المساكن للاتفاق على الشروط الفنية التي يجب توافرها في المساكن من أجل تمويلها لكي نضمن عدم تهالك المساكن.

وأكد أن السعودية تعتبر من البلدان النادرة التي تشهد تهالكا كبيرا في قيمة مساكنها نتيجة لسيادة التطوير الإفرادي العشوائي طويل المدة، والذي جعل الكثير من الأحياء تُهجَر من سكانها مما يجعلها تحتاج لإعادة بناء مرة أخرى وهو ما يشكل إهدارا للثروة بدلا من تراكمها.

ونوه الشلاش بدور شركات التمويل الإسكاني برفع جودة المساكن، حيث يجد المطورون أنفسهم مضطرين لمراعاة الشروط الفنية التي تمكن المستفيد من تمويل المسكن الذي يريد شراءه من قبل شركات التمويل الإسكاني التي تعتمد على الأصل الممول كضمان أكثر من قدرات الفرد المالية.

الفرق بين تمويل البنوك والشركات للمساكن: الدكتور روبير عيد العضو المنتدب والرئيس التنفيذي للبنك العربي الوطني اوضح الفرق بين شركات التمويل العقاري وبين البنوك، بأن قطاع المصارف لديها اسلوب خاص في التعامل مع التمويل على اعتبار أن الأموال التي لديها أموال مودعين وهو ما يجعلها أكثر تحفظا في شروط التمويل.

وأبان عيد أن ذلك يضع شروطا شديدة وكثيرة للمحافظة على تلك الودائع التي عادة ما تكون قصيرة المدة لاتتجاوز الثلاث سنوات، مقارنة بفترة سداد القروض الإسكانية والتي تصل الى 25 سنة. وأشار إلى أن شركات التمويل الإسكاني أكثر مرونة وسهولة في الإقراض لأن الأموال التي لديها هي أموال مستثمرين يرغبون في تنميتها بالاستثمار في هذا القطاع، وتعيد تمويل نفسها من خلال إصدار الصكوك الإسلامية طويلة المدة التي تصل لعشر سنوات في بعض الحالات.

لذلك فإن البنوك تعتمد على السجل الإئتماني للأفراد وضماناتهم لبناء القرار الإقراضي، مما يجعله أكثر صعوبة، مقارنة بشركات التمويل الإسكاني التي تعتمد بدرجة رئيسية على الأصل المرهون أو المؤجر كضمان أكثر من اعتمادها على قدرات الفرد على السداد وإن كانت تأخذ بها كما تأخذ بالسجل الإئتماني للأفراد للتأكد من سلامة سجلاتهم الاقتراضية.

وأشار العضو المنتدب للبنك العربي الوطني الى أن البنوك تمنح قروضا إسكانية تمويلية بشكل محدود كجزء من أنشطتها التمويلية الأخرى بعكس شركات التمويل الإسكاني الأقدر على التوسع في منح القروض التمويلية الإسكانية .

شركات أعلنت عن دخولها سوق التمويل العقاري السعودي

* ست شركات أعلنت عن خططها للاستثمار في السوق السعودي من خلال شركات تمويل عقاري حيث ذكرت مصادر الى وجود شركتين للتمويل يعمل على إنشائهما في الوقت الجاري، في حين اعلنت خططها للاستثمار في قطاع التمويل العقاري وهما شركة سهل:

أطلق البنك العربي الوطني وشركتا مملكة التقسيط ودار الأركان للتطوير العقاري، إضافة إلى مؤسسة التمويل الدولية IFC التابعة للبنك الدولي، الشركة السعودية لتمويل المساكن «سهل» كشركة مساهمة مغلقة، برأسمال وقدره مليارا ريال (533.33 مليون دولار). وتعتبر هذه الشركة أول شركة تمويل مساكن إسلامية في السعودية، تعنى بأصحاب الدخول المتوسطة والمحدودة ومقرها الرئيسي في العاصمة الرياض.

شركة أملاك العالمية: تعمل وفق أحكام الشريعة الإسلامية في السعودية برأسمال يبلغ مليار ريال. حيث انطلقت فكرة إنشاء الشركة من خلال مجموعة دلة البركة وشركاتها الشقيقة والتابعة، مع شركتي أملاك واعمار الإماراتيتين. والشركة ستتعاون مع البنك السعودي للاستثمار وهو أحد البنوك السعودية الذي يمتلك خبرة كبيرة في العمل المصرفي في السوق، خاصة في مجال تمويل الأصول والخبرة الطويلة لشركة أملاك للتمويل الإماراتية في مجال التمويل العقاري على المستوى الإقليمي. شركة تمويل السعودية:

أبرمت شركتا الأولى للتطوير السعودية وتمويل الإماراتية عقد تأسيس شركة للتمويل العقاري في السعودية، حيث تسعى شركة تمويل الإماراتية الى التوسع وهو ما جعلها تدخل في شراكة مع الأولى للتطوير لدخول سوق المملكة الكبير. شركة مُلاك:

شركة مُلاك هي شركة مساهمة برأسمال يبلغ مليار ريال (266.6 مليون دولار)، وهي شركة متخصصة في توفير حلول تمويل تأجيري للمساكن للسعوديين بمنتجات متوافقة مع مبادئ وأحكام الشريعة الإسلامية. بدأت بإطلاق نشاطها عن طريق مشاركتها في عدد من المشاريع.

الشركة العقارية السعودية:

أبرمت الشركة العقارية السعودية «اتفاقية المساهمين» مع مجموعة من المستثمرين، لتأسيس شركة سعودية مساهمة لتمويل المساكن برأسمال قدره مليار ريال (266.6 مليون دولار) ويبلغ نصيب الشركة فيه 10 في المائة وسيتم التمويل ذاتيا.

شركة التمويل العقاري: أعلن عدد من رجال الأعمال السعوديين رغبتهم في المساهمة بتأسيس شركة التمويل العقاري، تم ضخ 600 مليون ريال (160 مليون دولار) أي بنسبة 60 في المائة من رأس مال الشركة. إذ يبلغ رأس مال الشركة مليار ريال (266.6 مليون دولار)، وحسب المسؤولين في الشركة بأنها في الإجراءات النهائية.

نقلا عن : الشرق الاوسط
__________________